Myyjän vastuu asuntokaupassa

Asuntokauppa on useimmille ihmisille elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä. Jokainen asunnonostaja toivoo kaiken sujuvan ongelmitta – ilman jälkikäteen syntyviä riitatilanteita tai epäselvyyksiä. Joskus epäonnea saattaa olla matkassa mukana ja siksi on tärkeää, että myyjän ja ostajan väliset vastuut ja velvollisuudet ovat selkeitä. Asuntokauppariitoihin liittyvissä tapauksissa saatetaan tarvita asianajajan apua ja osaamista. Lue lisää täältä >>.

Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa 

Myyjällä on lakisääteinen velvollisuus antaa ostajalle kaikki olennaiset tiedot myytävästä asunnosta tai kiinteistöstä. Tämä tarkoittaa, että myyjän on kerrottava niin asunnon kuntoon, taloyhtiön tilanteeseen kuin mahdollisiin korjaustarpeisiinkin liittyvistä asioista – kaikesta mikä voi vaikuttaa asunnon arvoon tai käyttökelpoisuuteen. Mikäli myyjä laiminlyö tämän velvollisuuden, hän voi joutua vastuuseen asuntokaupan virheestä.  Tiedonantovelvollisuus ulottuu myös sellaisiin seikkoihin, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa asunnon tarkastuksessa. Esimerkiksi rakenteiden sisäiset kosteusvauriot tai putkistojen piilevät viat kuuluvat tietoihin, joista myyjän tulee ilmoittaa, mikäli hän on niistä tietoinen tai hänen tulisi olla tietoinen.  Myyjän kannalta vanhan oman tai perikunnan omistaman omakotitalon kauppa on aina riski. Ei riitä, että kauppakirjaan merkitään yksilöimättömästi, että kaupankohde myydään purkukuntoisena, mikäli kauppahinta kuitenkin vastaa käypää markkinahintaa ja kohde kuitenkin myydään pysyvään asuinkäyttöön. Tämän vuoksi myös myyjän kannattaa käyttää asianajajaa jo kaupan valmisteluvaiheessa.  Myyjän vastuu asunto-osakekaupoissa on 2 vuotta ja kiinteistökaupoissa 5 vuotta kaupantekopäivästä. 

Piilevä virhe asuntokaupassa – milloin myyjä on vastuussa? 

Yksi yleisimpiä riidan aiheita asuntokaupassa on niin kutsuttu piilevä virhe. Piilevällä virheellä tarkoitetaan asunnon tai kiinteistön virhettä, joka ei ole ollut ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa, mutta joka ilmenee kaupanteon jälkeen.   Myyjä voi joutua vastuuseen piilevästä virheestä, jos virhe on merkittävä ja se alentaa asunnon arvoa tai käyttökelpoisuutta olennaisesti. Lisäksi edellytetään, että virhe on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka se olisi paljastunut vasta myöhemmin. Myyjän vastuuta ei poista se, että hän ei ole ollut tietoinen virheestä – vastuu piilevästä virheestä voi olla myös tahattomassa virhetilanteessa, mikäli virhe on olennainen. Pääsääntöisesti ostajalla ei kuitenkaan ole oikeutta korvauksiin, mikä virheestä aiheutuu esimerkiksi lisäkuluja väliaikaisasumisesta.  

Piilevä virhe voi olla esimerkiksi 

• Rakenteiden sisäiset kosteus- tai homevauriot 
• Salaojajärjestelmän toimimattomuus 
• Luvattomat tai virheelliset remontit, jotka eivät täytä rakentamismääräyksiä 

Piilevän virheen arvioinnissa keskeistä on se, olisiko virhe ollut ostajan kohtuullisesti havaittavissa ja onko virhe sellainen, että ostaja ei voinut siihen varautua. 

Asuntokaupan purku – viimeinen keino riitatilanteessa 

Jos asunnon virhe on niin olennainen, ettei sitä voida korjata kohtuullisin kustannuksin tai virheen seuraukset ovat merkittäviä, voi ostajalla olla oikeus asuntokaupan purkuun. Kaupan purku on kuitenkin viimeinen keino riitatilanteissa ja siihen turvaudutaan vain harvoin. Ennen purkuoikeuden syntymistä arvioidaan aina mahdollisuudet virheen korjaamiseen tai hinnanalennukseen.  Asuntokaupan purun edellytyksenä on, että virhe on niin vakava, että asunnon käyttö sellaisenaan on merkittävästi heikentynyt tai sen arvo on alentunut huomattavasti. Esimerkiksi laajat homevauriot, joiden korjaaminen olisi kustannuksiltaan epäsuhteessa asunnon arvoon, voivat oikeuttaa purkuun.  Purun jälkeen molempien osapuolten on palautettava saamansa suoritukset: myyjä palauttaa kauppahinnan ja ostaja luovuttaa asunnon takaisin myyjälle. On hyvä huomioida, että purkuun liittyy usein vaatimuksia myös mahdollisista vahingonkorvauksista, kuten muutto- ja oikeudenkäyntikuluista. 

Milloin myyjä ei ole vastuussa?  

Kaikissa asuntokaupan virhetilanteissa myyjä ei kuitenkaan ole automaattisesti vastuussa. Myyjän vastuuta rajaa esimerkiksi: 

• Ostajan selonottovelvollisuus  Ostajan tulee tarkastaa kohde huolellisesti ennen kaupantekoa. 
• Avoimet virheet  Jos virhe on sellainen, joka olisi ollut ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa, myyjä ei ole siitä vastuussa. 
• Ostajan erityinen tietoisuus virheestä  Jos ostaja on ollut tietoinen virheestä kaupantekohetkellä, myyjän vastuuta ei synny. 

Asianajajan rooli myyjän ja ostajan vastuukysymyksissä 

Asuntokaupan virhetilanteet ovat usein juridisesti monimutkaisia ja vaativat tarkkaa asiantuntemusta. Ammattitaitoisen asianajajan puoleen kääntyminen on suositeltavaa heti, kun virhe epäillään tai havaitaan. Asianajaja voi arvioida tilanteen lailliset perusteet, avustaa neuvotteluissa sekä hoitaa mahdolliset oikeudenkäynnit. 

Ota yhteyttä – asuntokauppoihin perehtynyt asianajajamme auttavat niin myyjiä kuin ostajiakin asuntokaupan virhetilanteissa.